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愛着のある我が家を手放すのは、誰にとっても簡単な決断ではありません。特に、自分たちのこだわりを詰め込んだ注文住宅ならなおさらでしょう。
長年過ごした思い出の詰まった空間、自分たちで選んだ素材やデザイン。そんな大切な我が家を売る際には、できるだけその価値が正当に評価され満足のいく価格で買い取ってもらいたいと誰もが思うのではないでしょうか。
しかし現実として、住宅を建てる際のカスタマイズによっては、逆に独自性があるがゆえに売却が難しいと言われることも少なくありません。「カスタマイズ要素が購入者の趣味に合わない」「その時々のトレンドに合わない」「カスタマイズにより不要に売価が高いと見なされる」など、中古物件市場では魅力的に映らないこともあるようです。
とはいえ、注文住宅だからといって必ずしも不利になるわけではありません。適切な準備と戦略があれば、希望の価格で売却できる可能性は十分にあるのです。
そこでこの記事では、注文住宅の売却価格に影響する要因を詳しく解説します。思い出の注文住宅の売却を検討されている方も、これから建てられるという方も、ぜひ参考にしてみてください。
住宅を売却する際の基本的な流れ
初めて住宅を売却する場合、何をどのように始めればいいか分からない方もいるかと思いますので、まずは住宅を売却する際の基本的な流れを説明します。
売却の理由と時期の検討
まずはっきりさせたいのが、あなたが家の売却を検討し始めた理由です。
実はこの売却理由は、家をスムーズに売却するための要と言っても過言ではありません。家を売却する理由は様々ですが、ネガティブな理由は売れにくい要因の一つになり得ます。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害といった建物に関するもの・土壌汚染や地盤沈下といった土地に関するもの・事件や事故があったという心理的なものなどがあげられます。
このように売却理由は、売りに出す上で非常に重要でほぼマストで聞かれる内容となります。なぜ売りたいのかきちんと伝えられるように準備しておきましょう。
なお、売る際に上記のようなネガティブな理由を隠した場合は、「契約の内容に適合した物件を引き渡さなければならない」という契約不適合責任（改正前民法では「隠れた瑕疵」に対する責任）違反となり、後々損害賠償請求されたり、契約解除となったりする可能性があるため注意が必要です。
また売却の理由と並行して時期の検討も必須です。
通勤・通学先が変わったり、転職・結婚などで生活の変化に合わせて住み替えが必要な場合、そのタイミングに合うよう売却手続きを進めていく必要があります。
そのようなタイミングでない場合は、資産価値の観点から売却タイミングとして相応しいかどうか検討していくのが良いでしょう。
例えば、家は築年数が経つにつれて資産価値が下がってしまいますので、築浅のうちに売却を検討するのも一つの手です。買い手もリフォームが少なくて済む築浅の物件を好む傾向にあります。
また住宅ローンを組んでいる方で条件を満たす方は、住宅ローン控除の上限である購入後の上限年数以降のタイミングで住み替えるのもおすすめです。
不動産会社の選定と売却方法の決定
家を売る場合、個人で行うこともできるものの、プロの不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
買い手を見つけることから始まり、専門的な法律知識を要する契約を締結するに至るまで様々な工程や知識が必要になるため、余程時間に余裕があり、知識に自信のある方でなければ専門家である仲介会社に依頼する方が無難でしょう。
より高く家を売却するためには、この不動産会社選びが非常に重要です。不動産会社選びに失敗してしまうと、売却までに相当な時間がかかったり、最悪の場合は市場価格よりも安く売ってしまうことも考えられます。
絶対に後悔しないためにも信頼できる不動産会社を見つけましょう。
不動産会社選定のポイント
ここでは、良い不動産会社を見極めるためのポイントを6つ紹介します。
まず1つ目は、不動産売却の実績が豊富かどうかです。
不動産売却において仲介を依頼する不動産会社の売却実績が豊富であればあるほど、その地域と物件の売り方に慣れているといえるため、実績を知ることは非常に重要です。
また、不動産会社の取引事例の数が豊富であれば、そのエリアでの売却実績や、売却希望の物件に条件が類似した不動産の売却実績の知見をもとに精度の高い査定結果が期待できます。
各不動産会社の売却実績は公式ホームページや口コミ・店舗の看板などで確認できますので、ぜひチェックしてみてください。
2つ目のポイントは、物件と同じ地域に営業店舗があるかどうかです。
家の売却は家そのものだけでなく、建っている地域の特性・ニーズにも影響を受けるため、その地域のニーズを把握した上で、売り方を提案してくれる不動産会社であることが重要です。このため、遠方の不動産会社よりも、地元の人でしかわからないことも把握できる、物件と同じ地域に営業店舗を構えた会社がおすすめです。
3つ目は、営業担当者の対応が優れているかどうかです。不動産仲介は営業担当者の個人の能力に依るところも大きいため、経験豊富な営業担当者の方が早く高く売れることがよくあります。
対応力が優れているか否かは、例えばレスポンスの速さやその内容・相場への精通度・専門性の高さ・アドバイス力などから見極めていきます。
4つ目は、不動産の査定額に根拠があるかどうかです。
査定額に対して根拠のある説明をしてくれることも重要なポイントです。
なるべく直近に取引されたもので、立地や面積・築年数などの条件が類似した物件の事例に基づいた査定であることが望ましいでしょう。
不動産会社が提示した査定額が高額で現実的ではない場合は、売れ残ってしまう可能性や、それにより大幅な値引きをしなければならなくなるリスク・売却活動が長引く可能性が出てきます。
なお、自身の所有する物件が相場よりも安い価格を提示された場合も、その具体的な根拠をしっかり聞きましょう。複数の不動産会社の査定を取ってそれぞれの説明を聞くことで、どの会社にするか判断しやすくなります。
最後のポイントは、インターネット広告に力を入れているかどうかです。
不動産を売却する際、インターネット広告やチラシ・すでに不動産会社が抱えている顧客への紹介といった様々な宣伝方法が取られます。
その中でもインターネット検索を利用する層がかなり増えています。不動産をいち早く売却をするには、買い手となりそうな層へより早く売却情報を届けるためにも、インターネット広告の活用は必要不可欠です。検討している不動産会社がどのように広告を出しているのかチェックしましょう。
売却価格の設定
不動産価格については、一般的に都会と田舎なら都会の方が高く、新築と中古なら新築の方が高くなる傾向にありますが、実際にいくらで売りに出せばいいのかは悩ましいところです。
前述の通り、査定額は不動産会社が出してくれますが、基本知識を知っておくことは売却後に後悔しないためにも大切です。
まずは、買主が売り物件を探す広告サイトを自分でもチェックし、類似物件の価格を調べておくと目安になって良いでしょう。
また、住宅ローンが残っている物件は、売却価格によって住宅ローン残債を一括返済するため、売り出し価格の決定に当たっては、住宅ローン残債を正確に把握しておくことも重要です。
信頼のおける不動産会社と相談しながら適切な売却価格を決めていきましょう。
注文住宅の売却価格に影響する要因
家の売却価格を決定するにあたり、敷地の形状や道路への接し方・越境の状態・日照・通風・景観の良否等をはじめ、築年数・リフォームの有無など考慮すべき要素は数多くあります。
ここでは、売却価格に影響する要因を大きく3つに分けて解説します。
立地や周辺環境
住宅選びでは、住宅そのものはもちろん大事ですが、立地や周辺環境も非常に重要な要素となります。例えば、自分の家が日当たりの良い南向きの土地にある場合、立地を売り出しポイントにすることができます。一方、いびつな形をした土地や、狭い土地にある家の査定は低くなる傾向があります。
周辺環境については、交通アクセス・商業施設や学校・病院の有無・学区の良否といった生活スタイルに直結する要素が査定額に大きく影響します。
また将来的な変化として、近くに大型のショッピングセンターができる、企業の大工場ができるといった立地や周辺環境の評価に関わる変化にも気を配っておくことが重要です。
建物の状態・築年数
中古住宅の売買では、見た目の印象がかなり重要です。
特に家の外装は初めて見た時に最初に目に入る部分ですので、塗装の劣化や破損・腐食といったものは売却価格を決定する際に影響を及ぼします。
万一、建物が傾いていた場合などは安全性にも関わりますので、価格は大きく減額されることになります。
内装については、壁紙やフローリングの劣化・シミ・ひび割れなど部屋の状態は目に入りやすいため、メンテナンスが十分に行き届いているかがポイントとなります。
築年数は物件の売却相場に大きな影響を与えます。築年数の経過とともに売却相場は下がっていきますので、売り出しタイミングを逃さないように注意しましょう。
設備やデザイン
特に注文住宅では、設備が充実し使い勝手が良いものや内装のグレードが高い場合はプラスの要因となりえます。
設備については、例えば耐震性が高い住宅の場合は、地震に強い家として大きくアピールすることが可能です。その他、自然災害や自然環境に適応した家は人気があるため査定額に影響を与えることができます。
また、地元の工務店で注文住宅を建てた場合、住宅のデザインや地元での長年の評価や他に手がけた物件の事例などをアピールポイントとするのも良いでしょう。
注文住宅の売却を有利にするための準備
注文住宅の売却を有利に進めるために、メンテナンスやリフォームといった点を検討することも大切です。手間を惜しまないことで価格に影響を与えることができますので、損のない不動産売却を実現するためにも準備を進めましょう。
家屋の点検とメンテナンス
築年数が経過するほど家は劣化していきます。
不具合や破損に対し定期的にメンテナンスをしていたかどうかによって、同じ築年数でも家の状態は大きく変わってきます。逆に、しっかりとメンテナンスをしている場合は劣化が少ないため、資産価値も下がりにくいといえます。
外壁や自分では見えにくい屋根や家の構造部分に至るまで、定期的に点検をしておくことで不具合などを早期に発見することができます。
他にも、メンテナンスには汚れを取り除き外観をきれいに保つ作業も含まれます。
キッチン・バスルーム・トイレ・洗面台など、水回りは汚れが目立つ箇所はプロに頼むのも選択肢の一つです。
最初に目にする玄関や庭・ベランダにも気を配るように心がけましょう。
家の売却において清潔さは非常に重要です。
どの部屋でもすぐに見せられる状態にしておくことが早期売却に繋がります。
補修やリフォームによる印象アップ
特に水回りなどの設備は、メンテナンスをしていてもなかなか劣化を抑えづらいところではあります。そのような場合には、リフォームをおこなうのがおすすめです。
査定には、快適な生活を送るための設備が整っているかも重要視されるため、新しい設備や間取りによって付加価値をつけられるリフォームは査定時のアピールポイントになりえます。
その一方で、大きなコストや時間がかかってしまう点やリフォームに要した費用をカバーできるような売却価格で売れるという保証はないため、不動産会社とよく吟味して進めていくのが良いでしょう。
瑕疵保険と保証の整理
契約不適合（改正前民法では『瑕疵（かし）』）とは、通常想定される品質や性能を有していないことをいい、住宅の場合、柱や基礎など構造の主要部分などに重大な欠陥があることを意味します。
不動産を売却するとき、家に不具合がある場合はその旨の説明を行い、売買契約書に記載しておく必要があります。
このため、万一この契約不適合部分が不動産の売却後に見つかった場合、高額な修繕費が売主側の負担となる可能性があり、そのようなトラブル防止のために瑕疵保険が存在しています。
無用なトラブルを防ぐためにも、売却時に加入しておくことをお勧めします。
また併せて、家を建てた際についていたアフターサービスの効力はどうなるのかなど、保証に関する整理を行っておきましょう。
注文住宅の売却で必要な書類と手続き
注文住宅の売却を決めたら、続いて必要な書類の取得と手続きを行う必要があります。
円滑に売却手続を進めるためにも事前に必要な内容を確認し、できるところから準備をしていきましょう。
登記簿謄本と固定資産税評価証明書の取得
注文住宅売却時には、売主から買主側へ物件に関する詳細情報を全てきちんと伝える必要があります。このため様々な書類や手続きが必要です。まずは、登記簿謄本と固定資産税評価証明書を取得しましょう。
登記簿謄本は登記簿の写しのことをいい、登記簿には不動産の物理的状況と所有権や抵当権といった権利関係が法的に記録されています。登記簿謄本は最寄りの法務局で申請して取得します。
固定資産評価証明書とは、所有している不動産の固定資産課税台帳に登録されている資産価値を証明する書類です。不動産が所在する市町村役場の窓口（東京23区内の場合は都税事務所）で取得できます。 マイナンバーカードがあればコンビニで取得できる自治体もありますので、各自治体のホームページを確認してみてください。
境界確定と面積の確認
土地付きの注文住宅を売却する場合、正確な土地の面積が必要です。
土地の面積は不動産価値を左右し、売却価格に反映されるため、書類上の数値と実際の数値に齟齬が生じないよう測量をしていきましょう。
また特に土地の境界がわかりにくいところでは、隣地とのトラブルとして境界問題が起こりやすいです。土地家屋調査士による調査で確定測量を実施し、境界を明らかにしておきましょう。
売買契約書の作成と締結
いよいよ最終段階として、売主と買主との間で売買契約書を締結します。
売買契約書とは、売買取引の対象となる不動産を売主が期限内に引渡し、契約書に記載されている金額をもって買主が買い受けることを規定している契約書のことを指します。
売買契約書で記載する内容は、売買対象となる物件の内容（所在地・面積・構造等）、取引の条件（代金・支払時期、手段、時期・解除条件等）、引渡条件、解約・解除等が挙げられます。
同一の書面2通を作成し、売主と買主両方が署名・捺印を行うことで契約成立となります。契約書は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管します。
注文住宅の売却に伴う税金と諸費用
売主は住宅の売却に伴い、売却代金を得るだけでなく税金やその他諸費用の支出も生じます。
「こんな金額は想定していなかった…」ということのないように事前にしっかりかかる税金・費用について確認しておきましょう。
売却益に対する譲渡所得税の計算
家を売却したときに利益が生じた場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税とは譲渡所得（家の売却価格から購入価格と売却にかかった諸費用を差し引いた金額）にかかる税金で、税率は20.315%～39.63%となります。
この税率は、売却する不動産の所有年数によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％（所得税 30.63％ 住民税 9％）となり、所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」といい、税率が20.315％（所得税 15.315％ 住民税 5％）となります。
もっともマイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があるため、売却利益が3000万円以下の方は譲渡所得税がかからないことになります。
仲介手数料と広告費用の相場
上述した譲渡所得税を含め、不動産売却でかかる費用は一般的に売却する不動産の4~6%が目安と言われています。
注文住宅の売却の仲介を不動産会社にしてもらった場合、その不動産会社に対し諸費用のうち仲介手数料を支払う必要があります。営業活動に対する成功報酬なので、一般的に不動産の売却が成立したときに支払います。
仲介手数料は通常売買契約を結んだ際に半額を支払い、残り半額は買主に不動産を引き渡すときに支払います。具体的な金額については、例えば、売却価格が400万円を超える場合は『（ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税』の計算式で手数料を算出します。
なお不動産売買の仲介手数料の上限は法律で決められていますので、計算式を含め不動産会社に確認してみると良いでしょう。
注文住宅の売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社はチラシの作成やポスティング、SUUMOなどのポータルサイトへの掲載等、広告宣伝活動を行います。
この広告費は、基本的に不動産会社の負担となります。不動産業者が仲介手数料以外の費用を請求することは原則として禁じられていますので、広告宣伝活動についても手数料の範囲内で不動産会社自らが行うことになります。
ただし、売主が特別に依頼した広告がある場合、その費用負担は売主が負うことになりますので注意が必要です。特別に依頼した広告とは、例えば大手新聞社に広告を掲載する、TVで広告を放送するといったことを指します。
その他の必要経費と手数料
その他不動産売却時にかかる必要経費としては、印紙代・登記／抵当権抹消費用・住宅ローン関連費用・測量費用・引っ越し代・確定申告などが挙げられます。
いずれも必要経費ですが、よく忘れがちになる項目ではあるので大まかにでも事前にどのくらいかかるのか把握しておくことが重要です。予算ぴったりにできたと思ったら後からかかる経費が多くて予算を超えてしまったということがないように注意しましょう。
注文住宅の売却のタイミングと価格交渉
注文住宅の場合売却にあたって設備やデザイン性が注目されやすいですが、売却のタイミングも売主に有利な売却を行う上で非常に重要です。
また、売買契約がなされる際、通常は価格交渉が生じます。
ここでは売却のタイミングや交渉の進め方について解説します。
季節と市場動向を考慮したタイミングの選択
売買に適したタイミングを知ることで、知識さえあれば避けられていたであろう大きな損をしなくてすみますので、しっかりと確認しておきましょう。
まず季節的な面で言うと、4月からの転勤や進学に合わせて引っ越しする人が多いため、家の売却の成約件数が増える時期は3月となっています。
不動産の売却は売却すると決めてからおよそ３ヶ月で締結まで行うのが一般的ですので、3月に購入してもらうためには遅くとも12月くらいから不動産会社を探し始めた方が良いでしょう。
また常に不動産価格の動向や相場を把握しておく必要があります。
確認する際は「不動産価格指数」を参考にしましょう。
不動産価格指数とは、国土交通省が不動産の取引価格情報をもとに発表しているもので、不動産価格の動向を把握するために役立つデータになります。
なお、不動産価格が右肩下がりで推移しているならできるだけ早く売ったほうが良く、右肩上がりで推移しているときは少しでも遅く売ったほうが得、というのが基本的なセオリーになります。
とはいえ、いつまで右肩下がりが続くかなどを見極めるのは非常に難しいところです。不動産会社に相談しながら適切なタイミングを見極めていくことが大切です。
適切な価格設定と交渉の進め方
買主が物件を購入しようとする場合、買主の購入意思と希望条件が記載される「買付証明書」と呼ばれる書類を提出します。
売主は購入希望価格や引渡し時期等について、この買付証明書をみながら検討していきます。
買主はできる限り安く不動産を手に入れたいと考えていますので、売主はただ単に買付証明書を受け入れるのではなく、予め自分が譲歩できる金額のラインを決めておいてから交渉に入っていくのが良いでしょう。
売却後の引き渡しとトラブル防止
前述の通り、物件にシロアリ被害などのネガティブな要素がある場合、売主は事前に不動産会社を通して買主に連絡しておく必要があります。
このように事前にわかっている場合は良いですが、売却後に新たに判明したネガティブな要素があった場合、売主が補修や不足分の引き渡しなどの責任を負うことになり得ますので注意が必要です。
引き渡し後によくあるトラブルとしては、シロアリの他、雨漏り・土壌汚染・給水管の故障・土地の広さが違うといった点があります。
目に見える範囲のメンテナンスだけでなく、目に見えない部分にも気を配っておきましょう。
ホームインスペクションという、専門家に依頼して不動産の状況を確認してもらう建物調査などのサービスもありますので、ぜひ検討してみてください。
まとめ
ここまで、住宅の売却価格に影響する要因を詳しく説明してきました。
本文で触れた通り、知識や情報の収集・売却前のメンテナンス・業種選びが大きな鍵になりそうです。
自分にとって適切なタイミングと価格で売れるよう、様々な角度から情報収集を行い、信頼のおける不動産仲介会社を選びましょう。
