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新しい住まいを考える際、建て替えと新築のどちらが良いのか悩まれたことはないでしょうか？
長年住み慣れた我が家は、多くの人にとって掛け替えのない思い出が詰まった愛着のある場所です。
しかし、年月を重ねるごとに手狭になったり、古くなってリフォームを検討せざるを得なくなってきたケースなど、やはり新しいお住まいを探す必要のある局面が必ず出てくるかと思います。
そんな時、やはり一番最初に浮かぶ選択肢が「建て替え」なのではないでしょうか。
敷地に愛着はあるものの、抜本的な改築を望むご家族にとって、建て替えは魅力的な選択肢と言えるでしょう。
一方新築であれば、元の建物の立地や構造物自体の成約は受けず、自由に住みたい家を追求することができます。
勿論コストは気になるところですが、注文住宅など規格商品を選ぶことで価格を下げるということも一定可能です。
この記事ではそれぞれの方法の違いや、どちらが自分に合っているかを考えるためのヒントを含め、網羅的に解説します。
家の建て替えと新築の違い
まず「建て替え」と「新築」の定義を再確認し、違いをはっきりさせた上で良し悪しを考えましょう。
建て替えの定義とメリット
建て替えとは、既存の土地や敷地に建っている古い家を解体し、同じ場所に新しい家を建てることです。つまり、敷地の権利は継続して保持できるので、新築に比べてコストを抑えられる可能性があります。また、長年住み慣れた地域で生活を続けられるため、近隣関係への影響も少なくなります。一方で、新築は全く新しい土地や敷地を見つけて家を建てることになるので、土地の購入費用が加算されるため高額になりがちです。しかし、新しい環境で生活ができるので、気分転換にもなり、理想の住環境を手に入れやすくなります。
要するに、建て替えは既存の敷地を活用する分コストを押さえられますが、新築は別の場所での生活になるため環境の変化が大きくなります。敷地の権利の有無、予算、生活スタイルの変化へのニーズなどを総合的に勘案し、ご家族にとってより適切な選択をすることが重要になってきます。
新築を建てる場合との違い
新築の場合は、全く新しい土地や敷地を見つけて家を建てることになります。そのため、既存の敷地を使う建て替えとはいくつか違いがあります。
まず、新築では土地の購入が必要になるため、家を建てるための費用に加えて土地代も必要となり、建て替えより高額になる傾向があります。また、新しい場所で生活することになるので、通勤経路や子どもの通学経路、買い物環境など、生活環境が大きく変わります。一方で、理想の住環境を手に入れやすくなる可能性も高まります。
加えて、新築の場合は建設工事が全くの新規分となるため、工期が比較的長くなる点も建て替えとは異なります。引っ越しの手間も伴うため、引越し業者の手配なども必要になって来るでしょう。
しかし、新天地での生活をフレッシュな気持ちで始められるため、人生の新しいスタートを切るチャンスとも言えます。
子育て世帯では、教育環境に優れた場所を選べるメリットもあります。
このように、新築では費用面、生活環境の変化、工期の長さなどの点で建て替えとは大きく異なりますが、その分、新しい理想の住まいを実現できる可能性も高まります。
ご家族の要望や予算を踏まえた上で、メリット・デメリットを総合的に検討しましょう。
建て替えの流れ
仮に建て替えを選ばれる場合に向けて、流れを把握しておきましょう。
建て替えの手順
建て替えの一般的な手順は以下の通りです。
1.建て替えの検討
現在の住宅の状況を確認し、建て替えるメリット・デメリットを検討します。予算の立て方や、建て替え後の間取り、家族のニーズなども考えます。
2.設計・プランの作成
建築士や工務店と相談しながら、新しい住宅の設計図面やプランを作成します。間取り、設備、外構など細かい要望を伝えます。
3.解体工事
古い住宅の解体工事を行います。アスベストの有無など事前の調査も重要です。
4.基礎工事
解体後の敷地で新しい基礎工事を行います。地盤の状況次第では、くい打ち工事が必要な場合もあります。
5.上物工事
基礎工事が完了したら、建物の骨組みから外装、内装工事を進めていきます。
6.設備工事
電気、水道、ガス、空調などの設備工事を行います。
7.外構工事
アプローチ、カーポート、フェンス、門扉などの外構工事を行います。
8.検査
中間検査と最終検査を経て、建物が完成したことを確認します。
9.引渡し
完成した新居への引っ越しを行い、建て替えが完了します。
事前の準備から解体→工事→検査→引渡しまで、半年から1年程度の期間を要する場合が多いようです。
注意したい火災保険・ローン
火災保険の確認
家の建て替えをする際には、火災保険の確認と見直しが必要不可欠です。なぜなら、古い住宅と新しい住宅では建物の評価額が異なり、適切な保険金額を設定しないと、万が一の火災や自然災害による損害に対して十分な補償が受けられないリスクがあるからです。
建て替え前の古い住宅では既に火災保険に加入していると思われますが、新しい高額な住宅に合わせて保険金額を増額する必要があります。また、新築住宅なら水災害などの補償を付加したり、地震火災費用も補償対象に含めたりと、補償内容を拡充することもできます。さらに、保険会社を見直して乗り換えることで、より有利な保険料率が設定できる可能性もあります。
つまり、古い火災保険のままでは新しい高額な住宅への補償が不十分になってしまうため、建て替え時に内容を見直して新たに火災保険に加入し直す必要があるのです。保険会社との確認や比較検討を行い、居住する新居に最適な火災保険に更新しましょう。
住宅ローンの管理
家の建て替えをする場合は、住宅ローンの管理が非常に重要になってきます。
建て替え前の古い住宅にも住宅ローンが残っている可能性が高く、そのローンの残高や返済期間を確認しましょう。場合によっては、古い住宅の査定額を新しい住宅ローンの一部に充てることで、新規の借入額を抑えられるかもしれません。
一方で、古い住宅のローン残債と新しい住宅の費用を合わせると、総額が高額になる可能性もあります。家計への影響を最小限に抑えるために、金融機関と入念に相談しながら、ローン返済の方法やスケジュールを立て直す必要があります。
例えば、古い住宅のローンと新しい住宅のローンを合算してひとつのローンに見直したり、返済期間を延長したりするなどの対策を検討することになります。収入に見合った計画的な返済プランを立てることが何より重要になります。
このように建て替えは今後の家計や生活設計に大きな影響を与えるため、専門家に相談するなどして住宅ローンの管理を綿密に行い、無理のない返済計画を立てましょう。
建て替えにかかる費用
家を建て替える際には、解体作業、新築建設工事費、仮住まいへの移動といった様々な費用がかかります。
まず建物本体工事費が最も大きな費用になります。これは建て替え後の新しい住宅を建築する費用で、住宅の広さや構造、設備のグレードなどで金額は大きく変わってきます。一般的な木造住宅であれば2,000万円前後からと言われています。
次に解体工事費がかかります。古い住宅の解体には重機の使用や産業廃棄物の処理などが必要で、規模によっては100万円を超える場合もあります。事前にアスベスト調査を行う必要もあり、その費用も別途発生します。
さらに外構工事費として、アプローチ、カーポート、フェンス、門扉といった住宅の外周設備の新設費用も必要になります。
加えて、建築確認申請や中間検査、完了検査にかかる各種手数料、住宅ローン手数料、引っ越し費用なども発生するでしょう。
このように建て替えには多岐にわたる費用が見込まれますので、事前に十分なシミュレーションを行い、予算内に収まるよう工夫することが重要です。思わぬ出費を避けるため、経験豊富な工務店と綿密に打ち合わせを重ねることをおすすめします。
相場はどのくらい？
建て替えの費用相場については、さまざまな要因によって変動するため一概に言えませんが、一般的には1,500万円から3,500万円程度が相場と言われています。
最も大きな費用となるのが、建物本体工事費です。これは新しい住宅を建築する費用で、平均すると木造住宅で2,000万円前後かかると考えられています。住宅の広さ、構造、設備のグレードなどによって金額は変動します。例えば120㎡の狭小住宅なら1,800万円程度、180㎡の広めの住宅となると2,500万円前後が見込まれます。
次に解体工事費がかかり、古い住宅の規模によっては100万円を超える場合もあります。さらに外構工事費として、アプローチや門扉などの外周設備の新設費用も必要となります。
その他、各種申請手数料、住宅ローン手数料、引っ越し費用なども発生しますので、総額で1,500万円を下回ることは少なく、平均的には2,000万円から3,000万円程度が一般的な建て替え費用と言えるでしょう。
ただし、立地条件や素材のグレード、オプションの有無によって費用は大きく変動します。経験豊富な工務店と綿密に打ち合わせを重ね、的確な見積りを取ることが何より重要です。
新築との価格の違い
新築と建て替えでは、総費用に大きな違いがあります。
新築の場合、土地代と建物代の両方の費用がかかります。土地の価格は立地条件によって大きく変動しますが、東京23区内では平均して5,000万円前後、その他の地域でも2,000万円から3,000万円程度が相場です。加えて建物代として、120平米程度の木造住宅で2,000万円前後の費用がかかります。つまり、新築の場合は7,000万円から1億円以上の費用が必要となる可能性があります。
一方の建て替えは、既存の土地を活用するため土地代がかからず、建物代と解体費用、外構工事費などの費用のみとなります。平均的に見て、2,000万円から3,500万円程度で収まると言われています。新築に比べるとかなりコストを抑えられます。
ただし、必ずしも建て替えの方が安価というわけではありません。立地条件や住宅のグレード、注文住宅か否か、広さによっては新築の方が安上がりになる場合もあります。土地の権利取得費用がかからないメリットを生かしつつ、予算内に収まる方をご家族で見極めることが重要です。
新築か建て替えかを検討する際は、単に費用の多寡だけでなく、生活環境の変化へのニーズや敷地への愛着度などの要因も考慮する必要があります。メリット・デメリットを総合的に判断し、より良い選択をしましょう。
建て替えと「建築基準法」
建築基準法は、建物の安全性や耐久性、衛生面などを定めた法律であり、建て替えプロジェクトでは、これに準拠する必要があります。
再建築不可物件は、法改正後に同じような建物を再建築できない物件であり、特別な対応が必要です。
既存不適格建築物は、現在の基準に適合していない物件であり、安全性に関する問題がある可能性があります。建て替え時には、これらの問題を解決するための対策が必要です。
建て替えに関わる「建築基準法」
建て替えを行う際には、建築基準法の規定を遵守する必要があります。
建築基準法とは、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めた法律です。この法律は、建築物の安全性、防火性、衛生性などを確保し、国民の生命・健康・財産を守ることを目的としています。
建て替えの場合、既存の土地に新しい建物を建てるため、次のような点で建築基準法の規制を受けることになります。
まず、建替え後の建物の高さ、容積率、建蔽率などが法定の数値内に収まるよう計画する必要があります。敷地に対する建物の面積の割合を一定以下に抑えなければなりません。
また、隣地との間隔や、道路に面する部分のセットバック距離なども定められた基準を満たさなければいけません。これらは防火上の観点から設けられた規制です。
さらに、構造強度計算や避難経路の確保、設備の仕様など、建物の安全性に関わる様々な基準が適用されます。この基準を満たさない建物は建築が認められません。
このように、建て替えに際しては建築確認申請を経て、建築基準法の多岐にわたる規制を全てクリアする必要があります。法令順守は不可欠な要件なので、専門家によるチェックが重要となってきます。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、法的な規制などによって、現在の建物を建て替えることができない物件のことを指します。
例えば、現在の建物が建築基準法で定められた容積率や建蔽率を超えている場合は、建て替えができなくなってしまいます。容積率とは敷地に対する建物の容積の割合、建蔽率は敷地に対する建物の面積の割合を指しています。これらの規制に抵触している物件は再建築が許可されません。
また、隣地からの一定距離を確保できない場合も、日照権や通風権を阻害するため、建て替えはできません。これは道路斜線制限に抵触していると判断されるためです。
さらに、住宅地域で工場を建て替えるなど、用途地域の指定用途に合致しない場合も再建築は不可能です。道路から一定の距離を確保できない敷地でも、建て替え許可は下りません。
一部の自治体では、最低敷地面積を下回る狭小地での建替え建築を認めていないケースもあります。
つまり、建物が老朽化や手狭化していても、現行の法規制にかなった建て替えができない物件を再建築不可物件と呼んでいるのです。こうした物件では、リフォームか住宅の売却しか選択肢がなくなってしまう点に注意が必要です。
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、現行の建築基準法上は不適格ではあるものの、一定の経過措置によって建築が許可されている建物のことを指します。
つまり、古い建築基準法では適格だったが、その後の法改正で基準が厳しくなり、新しい基準を満たしていない建物が既存不適格建築物に該当します。しかし、建築当時は合法的に建てられたものであり、更に増築など一定の制限内であれば現状維持が認められています。
例えば、かつては許容されていた狭小な道路に面した建物が、後の基準改正により不適格となった場合などがこれに当てはまります。道路から一定の距離を取ることが義務付けられましたが、既存の建物は従前のまま認められているのです。
また、容積率や建蔽率が規制強化された場合も、既存不適格建築物として現状維持を認められています。但し、大規模な増改築は認められず、一部の小規模な改修に限定されるなどの制約があります。
つまり既存不適格建築物とは、時代とともに基準が変わっても、従前の権利を一定程度認められている古い建物のことなのです。建て替えや大幅な改築はできませんが、経過措置の範囲内であれば存続が認められているわけです。
まとめ
いかがでしたか？ここまで、建て替えと新築の違いや建て替えの手順や費用、そして法的規制などについて説明してきました。
新しい住まいへの期待に加え、懐かしい思い出の詰まった土地で新生活をスタートできる建て替え。敷地へのこだわりとご家族のライフスタイルを踏まえた上で、より良い選択ができるよう、専門家に相談しながら検討を重ねていきましょう。
