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「一生に一度の買い物」と言われるマイホーム購入。しかしその前提となる土地選びを誤ると、「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。
住宅業界では「土地選びの9割が家づくりの成否を決める」とも言われるほど、土地選びは重要です。しかし法規制や建築条件・地盤の状態など専門知識が必要な分野が多く、素人では見落としがちなポイントも少なくありません。
「利便性の良い土地を選んだつもりが、建ぺい率の制限が厳しく希望の広さの家が建てられなかった」「地盤が弱く思わぬ追加工事が必要になった」など、土地選びの失敗は後々まで尾を引きます。
マイホームは一世一代の大きな買い物です。「失敗しない土地選びのポイント」を知り、「こんな土地が欲しかった」と心から満足できる一戸建てを建てましょう。
家づくりで多い後悔
家づくりの際、土地に関連してどういった後悔があり得るのでしょうか。特に多いポイントについてご紹介します。
立地の見落としとその影響
日当たりや風通しが悪いと、家の中が蒸し暑くなったり寒々としたりして快適に過ごせなくなってしまいます。またカビや結露が発生しやすくなって、健康にも悪影響が出るかもしれません。
騒音や交通量が多いのも、見落としがちな立地の問題です。窓を開けていると騒音がうるさかったり排気ガスが入ってきたりして、快適な生活ができなくなる可能性があります。特に小さい子供がいる家庭だと、安全面でも心配ですね。
日常生活の利便性も、立地選びでは重要です。最寄りの駅やバス停までの距離、スーパーや病院などの生活に必要な施設がどれくらい充実しているかを見落としてしまうと毎日の生活に不便を感じるようになるかもしれません。
法規制と建築条件の誤解
建ぺい率や容積率の制限値を正しく理解していないと、設計段階で予期せぬ変更を余儀なくされることがあります。
また道路斜線制限や日影規制の内容を把握していないと、建物の高さや形状に制限が生じ、希望通りの建物が建てられないこともあります。
さらに、防火地域や環境施設帯の規制に気づかないまま設計を進めてしまうと、後になって設計変更が必要になり時間とコストがかかってしまうことがあります。
敷地の形状や高低差といった建築条件も、慎重に見極める必要があります。
三角地や細長い形状の敷地では、建物の配置に工夫が必要です。無駄なスペースができたり、有効に活用できない部分が生じたりすることがあります。
がけ地では、基礎工事に多大な費用がかかることがあるので事前の調査が欠かせません。
このように土地により様々な法規制や建築条件があることを見落としていると、大きな公開に繋がりやすいようです。
将来的な地域開発の見込みの欠如
まず、交通インフラの未整備は大きな課題になると思っておいた方が良いでしょう。
新しい鉄道路線や道路の開通計画がない場合、将来的に交通アクセスが悪化し日常生活に支障をきたすことがあります。交通の利便性が低下すると、地域の人口減少にもつながりかねません。
商業施設や公共施設の乏しさも問題になります。新しいショッピングモールや病院・学校の建設予定がないと、便利な生活環境が永続的に得られません。特に子育て世代にとっては、教育や医療の環境が重要です。
街並みや景観の変化を考慮できていないことも意外と後悔に繋がるようです。
周辺で大規模開発が予定されていれば、日陰の問題や眺望の悪化など住環境が大きく変わりストレスに繋がる可能性があります。住宅を購入した後に後悔に繋がらないよう、将来的な地域開発について予め予想しておきましょう。
土地購入時の失敗ケースと教訓
土地購入時に実際に失敗してしまうケースや、その教訓についてご紹介します。
アクセスの悪さ
通勤・通学に便利だと思っていた土地が実際は交通アクセスが悪く、毎日の移動に多大な時間を費やすはめになったケースがあります。
土地選びの際は、現地で実際に移動時間を確かめるなど丁寧な立地チェックが重要です。
地盤の不安定さによる追加費用
地質や地形の調査が不十分だと、家の基礎工事で予期せぬ費用がかさんだり地盤沈下のリスクが高かったりするケースもあります。
やはり専門家による地質調査は必須といえるでしょう。上記は安全性を軽視した結果、引き起こされたケースといえそうです。
日照権や眺望の問題
開発業者の提示資料を鵜呑みにして購入したところ、実際には建物に遮られて日が当たらなかったり眺望が悪かったりと期待とのギャップに後々がっかりしたというケースもあります。
土地購入での共通する教訓は、現地での綿密な確認と専門家への相談が重要だということです。安易に判断せず、時間をかけてリスクを最小限に抑えましょう。
後悔しない土地選びのためのポイント
土地選びでは、時間とコストをかけてでも事前に徹底した調査を行うことが後々の失敗や後悔を防ぐ近道と言えます。
土地選びのためのポイントは以下のとおりです。
立地と環境の評価
立地条件を徹底的に確認することが重要です。最寄り駅や主要な道路からの距離・通勤通学ルートの便利さなど、実際に足を運んで交通アクセスを確かめる必要があります。生活動線を事前によく検討し、長期的な視点から利便性を判断することが大切です。
周辺環境を入念にチェックすることも大切です。騒音や悪臭・日当たり・眺望など、住環境に影響を与える要因を現地で詳しく調査しましょう。昼夜を問わず複数回にわたって確認するのが賢明でしょう。
法規制と建築条件の確認
自治体の窓口で建築確認申請の手続きを行う際に、対象地の法規制や建築条件についてしっかりと確認しましょう。建築確認担当者から詳細な説明を受け、疑問点は遠慮なく質問するようにしてください。
また、最寄りの建築指導課や都市計画課に出向き、敷地周辺の都市計画情報や地域地区の詳細を確認することも重要です。
建ぺい率や容積率・高さ制限・用途地域など、様々な制限事項について専門家から解説してもらいましょう。
宅地建物取引業者や専門の不動産コンサルタント会社に相談し、プロの目線から敷地の建築条件や法規制上の問題点を洗い出してもらうのも有効な方法です。経験豊富な専門家ならば、後々のトラブルリスクを指摘してくれるでしょう。
また一部の自治体では、建築に関する各種ガイドラインやマニュアルを公開しているところもあります。こうした公開資料を入手し自身で法規制内容を把握するのも1つの手です。
地盤調査の確認
地盤の強度や地質構造・地下水位などを事前に正確に把握しておかないと、家の基礎工事で予期せぬトラブルに見舞われる可能性があります。
軟弱地盤の上に建てた家は、不同沈下を起こすリスクがあります。建物の一部が沈下することで、床のゆがみや壁のひび割れなどが発生し安全性や居住性に大きな影響を与えます。
また液状化の危険性がある土地では、地震時に建物が大きな被害を受ける恐れがあります。地震の揺れによって地盤が液体状になり、建物が傾いたり倒壊したりすることがあるのです。
地下水位が高い土地では、排水対策が必要になります。地下水の浸入を防ぐために特殊な工法を用いたり排水設備を設置したりする必要があり、工事費が高くつく可能性があります。
このような問題を避けるためには、専門の測量業者や地質調査会社に依頼し客観的なデータを取得することが重要です。
データを基に適切な基礎工法や排水対策を検討し、建築計画に反映させていきましょう。
プロの意見を取り入れるメリット
不動産専門家からのアドバイスを取り入れることで、立地選びのリスクを最小限に抑え納得のいく判断が下せるようになる可能性が上がります。
不動産専門家からのアドバイス
素人目から見落とされがちな法規制の問題点や将来的な地価動向など、専門家ならではの貴重な指摘を受けられます。
最新の地域開発計画や施設整備状況など、一般には入手しづらい内部情報を得られる場合があります。このような情報を踏まえたアドバイスを仰げば、土地選びの判断が的確になります。
宅地建物取引士や不動産コンサルタントなどの有資格者に相談すれば、法的な観点からの助言も期待できます。地役権や借地権などの、様々な法規制についての専門的知見を活用できるでしょう。
ビルダーとの協力による土地の評価
ビルダーは多くの土地や家づくりの実績を持っているため、敷地条件の良し悪しを的確に判断できる専門知識があります。建築に関わる様々な観点から土地を分析しリスクを指摘してくれるでしょう。
家を建てる際の概算費用や、予算内で建築できるかどうかを早い段階で確認できます。
最新の建築基準法規や地域の開発計画などの情報に精通しているので、将来を見据えた土地の評価が可能です。10年後・20年後の地域の姿を想定し、資産価値の見通しを立ててくれるでしょう。
土地購入前に検討すべきこと
ここまでご紹介してきた内容を踏まえ、土地購入前には以下のようなポイントをふまえて慎重に検討を重ねることが大切です。
地域の開発計画や動向確認
地域の将来展望を見極めるためには、様々な情報収集が必要です。最寄りの自治体の都市計画課や区役所に出向き、公開されている開発計画書や街づくりビジョンを入手することをおすすめします。
これらの資料からは、新しい道路や鉄道・公園など公共インフラの整備計画、商業・住宅開発のゾーニング、人口増減の見通しなどの情報が得られるでしょう。
また自治体のウェブサイトで開発情報を公開している場合もあるので、インターネットでも情報収集をするとよいでしょう。
企業の工場や事業所の新設・移転計画なども、地域の雇用や人口動向に影響を与えます。企業のニュースリリースや地元メディアの報道などにも注目が必要です。
不動産業者や地元の住民への聞き取り調査も有効な方法です。
プロの不動産業者なら、内部情報を含めた開発の実情を教えてくれる可能性があります。
地域の事情に精通しているので、具体的なアドバイスが得られるかもしれません。
また長年その地域に住む人々なら、実際の人口動向や治安面の変化を肌で感じていることでしょう。生の声を聞くことで、統計データだけでは分からない地域の実情を知ることができます。
土地の再販売価値を見極める
土地の再販売価値を見極めるためには、その地域の人口動向と将来の需要見通しを確認することが重要です。
人口が増加基調にあり土地需要が高まると予想される地域ならば、再販時の価値は下がりにくいでしょう。経済的に活性化している地域や、若い世代の流入が見込まれる地域などが該当します。
一方人口減少が進む地域では、需要が低迷し価値を維持することが困難になる可能性があります。高齢化が進行し空き家が増加するような地域では、土地の売却が難しくなるかもしれません。
公共交通機関の利便性や生活インフラの整備状況も、再販売価値に大きな影響を与えます。立地条件が良ければ良いほど、将来の需要は根強いと見込めます。
都心へのアクセスが良く日常生活に必要な施設が揃っている地域は長期的に見て価値が下がりにくい傾向にあるなど、値下がりしにくい条件を考慮した土地選びをしましょう。
まとめ
ここまで、土地選びで失敗しがちなポイントや対策についてご紹介してきました。
土地選びは、注文住宅を建てる上で最も重要なポイントの一つです。土地選びで後悔しないためには、まず自分の理想とする住まいのイメージを明確にすることが大切です。
明確なイメージに沿った家を建てるため、土地選びには妥協しないようにしましょう。
家づくりを考えている・進めている皆さんに対し、この記事が土地選びの一助になれば幸いです。
