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いつか自分の家を持つことを夢見る人は多いと思いますが、そのためには当然ながら購入手続きが必要になります。
単に家を購入と聞くと簡単なように聞こえますが、契約書の締結や住宅ローンの審査など複雑な手続きばかりで、流れを知っておかないと戸惑うことも多いのではないでしょうか。
ここでは家の購入方法は勿論、事前に必要な準備や物件選び方のポイント、新築・中古住宅のメリットデメリットなど、物件購入を検討する際に知っておきたいポイントを紹介します。
家を購入する準備
家を購入したいと思ったらまずするべきことは、自分の住みたい家の条件を明確にすることと、資金計画を立てることです。
前提として、家を購入し、住み始めるまでには様々な事柄を決めていかなければなりません。
本章では、家を購入するための準備について解説します。
購入の目的と必要性の確認
賃貸ではなく、家を購入しようと決めたきっかけとして「のびのびと子育てをしたいため」といった意見をよく耳にします。
簡単なきっかけに聞こえるかもしれませんが、この意見は子育てについて考え抜いたからこそ、きっかけになり得たのかもしれません。
隣家との間がしっかり空いている家では多少子供の足音が大きくても、騒音トラブルにはほぼなりません。また一軒家の場合、賃貸に比べて部屋数も多く、子供の成長や家族構成の変化に合わせて柔軟に各自のスペースを確保できます。
さらに現在の賃貸と同程度の支払額で住宅ローンを組めば、同じ支払いで自由に好みの内装に変えることができる家に住めるという利点もあります。
子育てを主軸に考えると非常に合理的な意見に聞こえますね。
このように、自分や家族が暮らしやすい家を作るためにも、家を購入する目的や必要性をしっかり考え抜き、明確にしておくことが重要です。
予算と資金計画の策定
家の購入には多額の費用を要します。たとえ住宅の本体価格が予算の範囲内であったとしても、このほかに付帯工事費や登録免許税といった諸経費がかかるため、無理のない予算でしっかりと資金計画を立てておくことが非常に大切です。
今は健康で順風満帆でも将来病気や事故で働けなくなったり、職を失ったりすることも考えられます。将来起こる可能性のあるリスクを考えると、予算オーバーのまま住宅購入をするのは生活に支障を及ぼす可能性もあり危険です。資金計画はあくまでも余裕を持って考えるようにしましょう。
注文住宅を購入する際は一括で購入する以外は、住宅ローンを組むことがほとんどですので、資金計画は住宅ローンの返済計画が鍵となるといっても過言ではありません。成功のカギは住宅ローンを返済していけるかにかかっています。
住宅ローンは、まず頭金を支払ってからローン返済になります。頭金が多いほどローン返済が楽になるため、最初にどのくらいの自己資金を用意できるのか、検討しておきましょう。
住宅ローンの事前審査
住宅ローンによる借入を行うには審査が必要です。審査には事前審査と本審査の2種類があり、審査項目や必要書類が異なります。
事前審査では、本人の返済能力などを調査した上で、いくらまでの融資が可能かといったことを確認します。事前審査を通過すると、次に本審査に入ります。
多くの金融機関が設けている一般的な審査基準項目としては、例として『借主の状況』『連帯保証の状況』『借りる際の資金状況』が挙げられます。
『借主の状況』とは、借入時や完済時の年齢・健康状態雇用形態といった項目が挙げられ、『連帯保証の状況』の場合は、収入合算やペアローンを利用する場合に連帯保証人の設定が必要なため、これに当てはまる場合に特に確認されます。
借りる際の資金状況では、担保評価や年収・返済負担率等を見ています。
本審査は事前審査よりも判断が慎重になるため、事前審査に通ったとしても、本審査も必ず通るわけではないため、都度慎重に進めていく必要があります。
物件選びのポイント
家は購入したいけれど具体的にどういう物件が良いか分からないといった声がよく聞こえてきます。リビングは具体的なイメージはついているけれど、それ以外はまだ決めていないと言うようなお悩みのある方に向けて、本章では物件選びのポイントを解説します。
立地と周辺環境の重要性
住宅を購入する際は、住宅の間取りやデザインだけでなく周辺環境や立地条件も同様に考慮する必要があります。家そのものは気に入っていても、その地域に不満を抱くことはよくあるケースでもあるので、周辺環境のしっかりとした下調べが必要です。
周辺環境のチェックポイントは4つあります。
一つ目は公共交通機関へのアクセスの良さです。家から自分の足で駅までどのくらいかかるのか、通勤通学をする際の時間帯の混み具合はどうかなどをチェックします。
二つ目は緊急時に利用できる施設があるかです。急な病気や災害の際に利用できる施設を具体的に把握しておくといざという時安心です。
三つ目はスーパーやコンビニなど食料品や日用品・生活用品を購入できるお店が近くにあるかです。生活をする上で欠かせないものについては、家の近くにあると移動時間が少なくなり、結果効率良く家事が行えるようになります。
最後は、自治体の特徴や街の雰囲気を確認することです。特に街の雰囲気は千差万別ですので、実際に自分で街へ行って散策しながら雰囲気を感じとってみましょう。地域に古くから住んでいる人や、商店街の店主などに話を聞くことで、地域性や治安の良し悪しを把握することもできます。
間取りとライフスタイルの適合性
住宅を建てる上で重要な要素の一つである間取り。間取りは人がスムーズに家の中を移動するためにも重要な役割を果たしています。
図面上では理想的な間取りでも、動線がうまく確保できなければ、家事の効率や移動しやすさなど、
生活しにくい部屋になる可能性があります。
間取りについては専門家と相談しながら、ご自身のライフスタイルに合う仕様になっているのかなど確認していきます。
建物の品質と性能の確認
住宅を選ぶ際は住宅の品質と性能を確認することが必要です。
例えば、断熱性・気密性は、快適なお家ライフを過ごすためには欠かせない重要な役割を担っています。
断熱性とは、壁を通した外気の影響を受けにくい、つまり外の「暑さ」や「寒さ」を室内に入れないように遮る性能のことを指します。断熱性が高いと、夏は涼しく、冬は暖かいというように年間を通して住宅内を快適な室温に保つことができるようになります。
気密性は、外部の空気が家の中に侵入することを防ぐことで、室内の温度や湿度を一定に保つことができる性能をいいます。PM2.5や花粉などが室内に侵入するのを防ぐ効果もあります。
建物の品質は、居住者の健康管理や地震などの防災に密接に関わってきますので、しっかり確認し不明点があれば不動産会社や施工会社に確認するようにしましょう。
新築と中古の比較
住宅を購入する際、新築なのか中古なのかでその後の準備の流れが変わっていきます。
ここでは、まず新築と中古のメリット・デメリットを解説します。
新築のメリットとデメリット
まず、新築のメリットは大きく分けて建物に関することと税金に関することの2つがあります。
一つ目のメリットは、建物の全てが新しい点です。防音や水回り・断熱などどこも最新の設備が備わっているため、使い勝手や住み心地の満足度も非常に高くなりやすいというメリットがあります。
また、最新の設備は省エネ性能も高いため、環境はもちろん家計にも優しくなっています。さらに、新しい建物は耐久性・耐震性も優れているため、修理代や維持費用がかかりにくいという点もメリットです。
税金に関するメリットとしては、購入時にかかった税金に対して優遇措置を受けられるようになっており、中古を購入したときに比べて、新築は税金の優遇措置が手厚い点が挙げられます。
住宅を取得する場合には必ず税金の支払いが発生します。
例えば、不動産を所有していると発生する固定資産税も、優遇措置を利用することによって軽減することができます。また、住宅を取得したときに行う登記の際にかかる税金（登録免許税）も、条件を満たせば優遇措置によって通常0.4％の税率が0.15％まで軽減されます。
こうした制度を利用すれば、税金を大きく節約することが可能です。但し、これらの優遇制度は条件があったり制度の改正により内容が変わる場合があります。自分が購入する予定の住宅が税金の優遇措置を適用できるかどうか事前にしっかり確認しておくようにしましょう。
一方新築のデメリットとしては、大きく３つ挙げられます。
一つ目は、中古住宅に比べて購入価格が高額になる点です。また新築住宅は入居すれば中古住宅になるため、価値がすぐに下がってしまう点もデメリットと言えます。
二つ目は、条件の良い土地が少なくなっている点です。災害が少ない・駅に近い・眺望が良いなどの人気エリアの住宅は購入希望者が多く、抽選になり購入できない可能性もあるため、自分の本当に欲しい土地に住宅を建てられないこともあります。
三つ目は水道負担金がかかる点です。新しく住宅で水を使えるようにするためには、上下水道本管から水道管を引いてこなければならず、その際市区町村の水道局に「水道負担金」を支払う必要があるため注意が必要です。
以上が、新築のメリット・デメリットになります。
中古のメリットとデメリット
続いて、中古住宅のメリット・デメリットについて解説します。
中古住宅のメリットは、新築よりもとにかく価格が安いことが挙げられます。
立地が良く築浅の場合は、郊外の新築よりも高額になる場合もありますが、同じ予算内で新居を探すなら、新築より中古を選んだほうが立地の良い家や広い家を選べます。
築年数にこだわらず、なるべく安い住宅を購入したい方にとっては大きなメリットです。
また、金銭的なメリットとしては中古住宅は経年劣化によって建物部分の資産価値が落ちているので、その分、固定資産税等も安くなる点があります。
二つ目のメリットは、購入前に内見可能である点です。契約前に内見をして日当たりや間取り・設備の消耗状況などを確認できるため、入居後の生活をイメージしやすくなり、住宅購入の失敗を減らすことができます。
また、中古物件は物件数が多いため複数の中古住宅を内見し、どこが一番過ごしやすいのかを比較できるのもポイントです。
内覧のついでに周辺環境もチェックすることで、より具体的に生活のイメージを掴むことができるでしょう。
三つ目はリフォームによって新築のような家にできる点です。新築住宅と比べて価格が安い分、浮いた資金をリフォーム代に充てることで、新築のような住宅を実現することができます。
一方、デメリットとしては、メンテナンスや修繕等の維持費が新築より高い点・機能面や安全性に不安が残る点が挙げられます。
中古住宅は、築年数が経過している分経年劣化が進んでいるため、新築よりもメンテナンスや設備故障の頻度が高く、修繕費用がかさみます。このため中古住宅を購入する際は事前に資金計画にこの修繕費等を組み込んでおく必要があります。
中古住宅は機能面や安全性についても基礎の部分や屋根裏・床下といった目に見えない部分が劣化している可能性もあります。居住者の安全面にも関わりますので、この部分の確認は業者を用いるなどしてしっかり確認しておきましょう。
以上が中古住宅のメリット・デメリットです。
購入手続きの流れ
物件を決めたらいよいよ購入になります。購入手続きでも様々な書類が必要となります。事前に流れを確認し、取得できる書類はあらかじめ用意しておくとスムーズです。
売買契約と手付金の支払い
購入したい物件が見つかったら、売買契約を行います。また、売買契約を結ぶ段階で手付金を支払います。
手付金とは、売買契約書を結ぶときに支払うお金であり、法律関係を安定させ、契約の成立を担保する目的があります。不動産の売買契約では、手付金を売買代金の5％〜20％の範囲内で決めるケースが一般的で、不動産会社が売主になる場合は、法律で20％以内と定められています。
住宅ローンの本審査と融資実行
住宅ローンの申し込みは、不動産の売買契約と同時に進めていきます。
まず、購入したい物件が見つかり次第、住宅ローンを組む金融機関を探して事前審査を受けます。事前審査を通過したら、住宅ローンの本審査を受けていきます。
本審査の融資承認がおり、借入額や金利・返済方法などが決定した後、住宅ローンの契約、正式には金銭消費貸借契約を行います。なお、住宅ローンの契約は、平日日中に金融機関の店舗で行われることが一般的です。
前述の売買契約が完了し、ローン契約も締結した後は、引き渡し日を待って最後の手続きを完了させます。基本的には融資金が入金された口座から売主に残代金を振り込むため、引き渡しは司法書士同席のもと融資を受けた金融機関で行われます。
物件の引き渡しと登記手続き
物件の引き渡し日については、通常不動産売買契約書で、売主から買主への所有権は、売買代金全額の支払いと同時に移転する旨の記載があるのが一般的です。このため、不動産の売買代金の最終決済日において、不動産の売買代金の全額または手付金のある場合の残代金全額の支払いを行った後に引き渡されることになります。
登記手続きについて、特に新築の場合は申請に必要な書類集めから法務局による資料調査・建築現場の調査・法務局へ登記申請など、申請までにやることが多くあります。可能であれば司法書士に相談して進めていくのが良いでしょう。
家購入の注意点
最後に家を購入する際の注意点についてまとめました。購入を検討されている方はぜひ目を通してみてください。
物件の瑕疵と隠れた欠陥
物件の購入後に、例えば雨漏りすることに気がついた場合、買い主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買い主が通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかったであろう場合には、この欠陥に対して売主が責任を負うことになります。
この責任を契約不適合責任と言います。この責任を負わせるには、その欠陥が隠れた欠陥に当たるのかが争点となるため、物件の購入時にしっかりチェックしていることが重要です。
契約内容の十分な理解
不動産売買契約書では、不動産売買に関する内容（売買物件の表示内容や金額、手付金の支払日など）・所有権の移転に関する内容（所有権の移転と引渡し時期などに無理がないか、また引渡し前の物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確にされているか、など）・土地に関する内容・契約解除に関する内容・ローン特約に関する内容というように非常に重要な記載ばかりです。
適当に契約をして後々思っていたのと違ったといったことのないよう、契約内容は十分理解するよう努めましょう。
長期的な資産価値の見極め
物件購入における資産価値とは、言い換えれば「将来いくらで売れるか」を意味します。
家の売却価格は、敷地の形状や道路への接し方・越境の状態・日照・通風・景観の良否等をはじめ、築年数・リフォームの有無など数多くの要素を考慮して決められます。
住宅選びでは、住宅そのものはもちろん大事ですが、上記要素の中でも特に立地や周辺環境は非常に重要な要素となります。例えば、自分の家が日当たりの良い南向きの土地にある場合、立地を売り出しポイントにすることができます。一方、いびつな形をした土地や、狭い土地にある家の査定は低くなる傾向があります。
周辺環境については、交通アクセス・商業施設や学校・病院の有無・学区の良否といった生活スタイルに直結する要素が査定額に大きく影響します。
また将来的な変化として、近くに大型のショッピングセンターができるといった立地や周辺環境の評価に関わる変化にも気を配っておくことが重要です。
まとめ
物件の購入の流れから、新築・中古物件のメリット・デメリット等について解説してきました。物件購入には多額の費用が発生し、かつ自分のものにするため権利の移転や登記など複雑な手続きを要します。
また、隠れた欠陥があった場合の責任の所在について明確にしておくなど、家購入に関する内容の随所でリスクヘッジをしておく必要があります。
司法書士などの専門家に頼りつつ、家購入までの流れの趣旨をしっかり理解した上で購入に臨むようにしましょう。
